Обезпечава ли предварителният договор защита при скрити тежести (ипотеки), възникнали преди окончателната сделка?
Бърз отговор
Детайли по темата
Предварителният договор няма вещно действие
Честа и опасна заблуда сред купувачите е, че след като подпишат предварителен договор, имотът вече е “резервиран” и защитен от тежести. Това не е така. Предварителният договор създава само лично (облигационно) задължение между вас и продавача. Тъй като този договор не подлежи на вписване в Имотния регистър според чл. 112 от Закона за собствеността (ЗС), третите лица (като банки или кредитори) не знаят за него. Продавачът може без проблем да ипотекира имота или кредиторите му да наложат възбрана, докато вие чакате окончателната сделка.
Защитата чрез вписване на искова молба
Единственият начин да блокирате възможността за възникване на нови тежести е чрез съда. Ако продавачът бави сделката и вие заведете иск, законът ви задължава да впишете исковата си молба (чл. 114, б. “б” от ЗС). Едва след това вписване вие получавате реална защита. Съгласно чл. 114, б. “в” от ЗС, всякакви придобити от трети лица вещни права, възбрани или ипотеки, наложени след датата на вашето вписване, са невалидни спрямо вас. Всичко наложено преди това вписване обаче, ще тежи върху имота ви.
| Момент на възникване на ипотека/възбрана | Противопоставима ли е на купувача? | Правна защита |
|---|---|---|
| След предварителен договор, ПРЕДИ искова молба | Да, купувачът придобива имота с тежестта | Няма защита (тежестта е валидна) |
| СЛЕД вписване на исковата молба в регистъра | Не, тежестта отпада спрямо купувача | Защита по чл. 114, б. “в” от ЗС |
Проверено от Екипът на ПравниОтговори
Проектът се реализира с подкрепата на Адвокат Стела Дойкова. Научете повече за нас.