Етажна собственост
Открихме 60 въпроса в тази правна област.
Как се дели общ двор според Закона за собствеността?
Общият двор към сграда в режим на етажна собственост категорично не може да бъде делен. Според Закона за собствеността той представлява неделима обща част, която принадлежи на всички собственици на апартаменти в сградата и служи за съвместно ползване.
Каква е глобата за домоуправител, който не регистрира входа в Общината?
Ако управителят (домоуправителят) пропусне да подаде задължителното уведомление за регистрация на етажната собственост в общинската администрация, той подлежи на лична финансова санкция. Законът предвижда глоба в размер от 50 до 400 лева за това нарушение.
Каква е глобата за съсед, който откаже да си плати таксата за ремонт?
Съсед, който не изпълни законовото си задължение да заплаща разходите за общите части и ремонти, подлежи на административна глоба. За физически лица санкцията е от 20 до 100 лева, а за фирми (юридически лица) – от 150 до 350 лева.
Как се изчисляват гласовете – по един глас на апартамент или според квадратурата?
По правило гласовете се изчисляват според притежаваната квадратура (идеалните части), а не по един глас на апартамент. Общото събрание обаче може да вземе решение някои конкретни административни въпроси (като избор на управител или вътрешен ред) да се гласуват по правилото 'един апартамент - един глас'.
Какви са законовите изисквания към фирмите за професионални домоуправители?
За да оперират легално, фирмите за професионални домоуправители трябва да бъдат вписани в специален регистър към МРРБ. Управителите им не трябва да са осъждани, да нямат публични задължения, да осигурят минимум едно наето по трудов договор лице и задължително да сключат застраховка 'Професионална отговорност'.
Какво е "неотложен ремонт" и откъде се вземат пари за него?
Неотложен ремонт е дейност за предотвратяване на разрушаване на сградата или отстраняване на опасности за живота и здравето. Парите за него се отпускат незабавно с решение на управителя от фонд "Ремонт и обновяване". Ако средствата не стигат, управителят веднага свиква извънредно Общо събрание за събирането им.
Колко често задължително трябва да се свиква Общо събрание?
Общото събрание на етажната собственост трябва да се свиква най-малко веднъж годишно. Същото императивно правило важи и за Сдруженията на собствениците, които по закон са длъжни да провеждат събрание минимум веднъж в годината, за да приемат годишни отчети и бюджети.
Колко съседи може да представлява един пълномощник на събранието?
За да се избегнат злоупотреби с гласовете и създаване на изкуствени мнозинства, законът поставя строг лимит за представителството. Едно лице има право да представлява най-много трима собственици и/или ползватели на дадено заседание на Общото събрание.
Кой има право да свика Общо събрание на входа?
Общо събрание се свиква основно от управителя (домоуправителя) или управителния съвет. То може да бъде свикано и от контролния съвет, както и по писмено искане на собственици, които притежават най-малко 20 на сто от идеалните части от общите части на сградата.
Кой налага глобите по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС)?
Процедурата започва със съставяне на констативен протокол от Управителния съвет (или от собственици), който се предава на общината. Самите глоби и наказателни постановления след това се издават и обжалват по общия ред на Закона за административните нарушения и наказания.
Кой плаща за ремонт на течащ покрив – само последните етажи или целият вход?
Ремонтът на покрива се заплаща от абсолютно всички собственици в сградата, включително тези на първия етаж. Покривът е обща част на етажната собственост по закон. Разходите за неговия ремонт се разпределят между собствениците пропорционално на притежаваните от тях идеални части, а не според етажа.
Трябва ли наемателите да плащат таксите за входа или това е задължение на хазяина?
Задължението за редовно плащане на месечните такси за входа лежи еднакво върху собствениците, ползвателите и самите обитатели (наематели) на жилището. Ако наемателят откаже да плати текущите консумативи, финансовата отговорност остава солидарна и може да бъде потърсена директно от собственика на апартамента спрямо общите правила на етажната собственост.
Кой поема разходите, ако при ремонт на общи части повредят личния ми апартамент?
Ако личният ви имот бъде повреден по време на ремонт на общите части, разходите за възстановяване се поемат от етажната собственост като цяло (от касата на входа) или директно от наетия изпълнител (майстора). Според общото гражданско право, всеки, който причини вреда, е длъжен да я поправи.
Колко съседи трябва да присъстват (какъв е кворумът), за да е законно събранието?
За да е законно общото събрание, на него трябва да присъстват лично или чрез представители собственици, притежаващи най-малко 51 на сто от идеалните части от общите части на блока. Изключения има при мажоритарен собственик и при специфични ключови решения.
Какво се случва, ако на събранието не дойдат достатъчно хора?
Ако в обявения час няма кворум от 51%, събранието се отлага с един час. Тогава то се смята за законно, ако присъстват поне 26% от идеалните части. Ако и тогава няма кворум, събранието се отлага за следващия ден, когато е законно независимо колко хора присъстват.
За какъв максимален срок (мандат) се избира управителят?
Максималният мандат, за който може да бъде избран управителятният съвет или управителят (домоуправителят) на етажната собственост, е до две години. След изтичането на този период задължително се провежда нов избор, но старият управител продължава да изпълнява функциите си до избирането на нов.
Какъв е минималният размер на вноската за фонд "Ремонт и обновяване"?
Минималният законово определен размер на месечната вноска за фонд "Ремонт и обновяване" е един процент (1%) от минималната работна заплата за страната. Конкретният размер за всеки апартамент се определя с решение на Общото събрание, като се изчислява съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата.
Може ли кметът да ни задължи принудително да ремонтираме блока си?
Да, при необходимост от неотложен ремонт и бездействие на собствениците, кметът може да се намеси. Той издава заповед, с която ви задължава да извършите ремонта в срок до три месеца. Ако не я изпълните, общината извършва ремонта и събира парите принудително чрез съдебен изпълнител.
Трябва ли да се плаща наем на входа, ако съсед ползва общата сушилня като склад?
Да, ако Общото събрание вземе такова решение. По закон събранието на собствениците има право да реши дали да отдаде общото помещение под наем срещу заплащане към касата на входа, или да го предостави за безвъзмездно (безплатно) ползване на конкретен съсед.
Мога ли да напусна Сдружението, ако вече сме одобрени за европейско саниране?
Не, законът категорично забранява напускането на Сдружението, след като сградата вече е одобрена за европейско финансиране. Тази забрана действа през целия период на изпълнение на проекта и изтичане на гаранционните срокове на строителните работи.
Изисква ли се нотариална заверка на пълномощното за участие в събранието?
Не винаги. Ако упълномощавате член на вашето домакинство или друг съсед, е достатъчно обикновено писмено, устно или имейл пълномощно. Нотариална заверка на подписа се изисква единствено когато упълномощавате външно лице (което не живее в блока).
В какъв срок и пред кой съд може да се обжалва решение на Общото събрание?
Всяко незаконосъобразно решение на Общото събрание може да бъде обжалвано пред съответния Районен съд по местонахождението на сградата. Срокът за подаване на исковата молба е 30-дневен и тече от деня на получаване на съобщението за изготвения протокол от събранието.
Разрешено ли е онлайн гласуване или гласуване по имейл при Общо събрание?
Да, законът вече официално позволява Общото събрание да се провежда в смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция. Също така се допуска неприсъствено гласуване чрез подаване на подписана декларация, която може да бъде изпратена и по имейл до домоуправителя.
Отговарям ли с личния си апартамент за дългове на Сдружението?
Не, не можете да загубите личния си апартамент заради дългове на Сдружението. Според закона, вашата финансова отговорност е строго ограничена само до размера на притежаваните от вас идеални части от общите части на сградата, а не обхваща личния ви имот.
Имам ли право по закон да откажа да бъда избран за домоуправител?
Поемането на ролята на домоуправител е задължение, а не само право на собствениците. Според закона можете да откажете да бъдете избран само в строго определени случаи – ако вече сте били управител в предходния мандат или ако имате трайна фактическа невъзможност поради болест или отсъствие.
Плаща ли се по-висока такса вход, ако в апартамента има офис или фризьорски салон?
Да, законът задължава лицата, които извършват дейност, свързана с достъп на външни лица (като офис, магазин или фризьорски салон), да плащат такса вход в размер от три до пет пъти по-висок от стандартния. Ако въпросният обект разполага със самостоятелен външен вход, се дължи само нормална такса.
Кои са основните права и задължения на домоуправителя?
Домоуправителят организира изпълнението на решенията на Общото събрание, съставя бюджета, представлява входа пред институциите и поддържа Книгата на етажната собственост. Той следи за вътрешния ред, съхранява всички документи на сградата и има право да издава удостоверения за липса на дългове на съседите.
Как се предават парите и документите, когато изберем нов домоуправител?
Предаването на документацията, наличните парични средства и банковите карти от стария на новия домоуправител става задължително с официален приемно-предавателен протокол. Законът изисква това да се случи в строг 15-дневен срок от вписването на новия управител в регистъра на общината.
Може ли Общото събрание да уволни домоуправителя предсрочно?
Да, Общото събрание има пълното законово право да прекрати предсрочно мандата на домоуправителя (да го уволни). Това може да се случи по всяко време преди изтичането на неговите две години, ако бъде установено, че той не изпълнява своите задължения според закона.
Кой подписва договорите за саниране от името на Сдружението?
Договорите за саниране, както и всички официални документи на Сдружението, се подписват от неговия председател на управителния съвет (или от управителя). Той е лицето, което по закон има правото да представлява Сдружението на собствениците перед общината, държавата и всички останали правни субекти.
Как се закрива (прекратява) Сдружение на собствениците?
Сдружението се закрива с решение на общото му събрание (с 67% мнозинство), при изтичане на срока му, погиване на сградата или ако членската му маса спадне под 67% от идеалните части. Ако има усвоени евросредства или кредити, закриването се отлага до изтичане на гаранционните срокове.
Каква е законната процедура за покана на съседите за събрание?
Събранието се свиква с писмена покана, която се поставя на видно място във входа поне 7 дни предварително. Поканата трябва да съдържа точен дневен ред, дата, час, място и да се изпрати на имейл на собствениците, заявили такъв. За поставянето й се съставя протокол.
Какъв процент от идеалните части са нужни за учредяване на сдружение?
За да създадете законно Сдружение на собствениците, не е необходимо съгласието на абсолютно всички съседи. Законът изисква в сдружението да влязат собственици, които притежават минимум 67 на сто (67%) от идеалните части от общите части на сградата или входа.
Каква е разликата между Общо събрание на входа и Сдружение на собствениците?
Общото събрание е задължителна, неперсонифицирана форма за управление на всеки вход. Сдружението на собствениците (СС) е доброволно юридическо лице, което се създава със специална цел – усвояване на европейски средства или банкови кредити за мащабни ремонти (саниране) и поддръжка на сградата.
Как се разпределят разходите за ток и вода в общите части?
Разходите за електрическа енергия и вода в общите части се квалифицират законово като "разходи за поддържане". По правило те се разпределят поравно според броя на обитателите в сградата. Общото събрание обаче има право да вземе изрично решение тези разходи да се събират на апартамент или според притежаваната квадратура (идеални части).
Как се регистрира Сдружението на собствениците пред държавата?
Сдружението се регистрира в два етапа. Първо, управителят внася документите от учредителното събрание в местната община за вписване в публичен регистър в 14-дневен срок. След получаване на удостоверението от общината, Сдружението се регистрира и в регистър БУЛСТАТ към Агенцията по вписванията.
Може ли да се поставят рекламни табели на фасадата на блока и кой взема парите?
Поставянето на реклами на фасадата е законно, но изисква предварително решение на Общото събрание, прието с мнозинство от над 50% от идеалните части. Приходите от рекламата се събират от етажната собственост и Общото събрание решава за какво да се използват.
Как се взема решение за основен ремонт (например саниране) на блока?
Решението за извършване на основен ремонт или основно обновяване (саниране) се приема от Общото събрание на етажната собственост. За да бъде валидно и законосъобразно това решение, за него трябва да гласуват собственици, притежаващи мнозинство от не по-малко от 51 на сто от идеалните части от общите части.
Каква е ролята на Контрольора (Контролния съвет) във входа?
Контролният съвет (или контрольорът) е органът, който следи и проверява работата на домоуправителя. Той има пълен достъп до документацията, ревизира бюджета и изразходването на средствата. При установени нарушения от страна на домоуправителя, именно Контролният съвет съставя констативния протокол за глоба.
Мога ли сам да ремонтирам покрива и да си приспадна разходите от таксите за вход?
Да, но само при стриктно спазване на законовата процедура. Първо трябва да уведомите управителя за нуждата от необходим ремонт. Ако той не свика Общо събрание в едномесечен срок, можете да извършите ремонта със свои средства. Разходите се възстановяват или прихващат само с решение на Общото събрание.
Какво се случва, ако съсед откаже да си плаща таксите за входа?
Ако съсед откаже да плаща дължимите такси за вход, домоуправителят има законовото право да извади заповед за изпълнение чрез съда. Процедурата е изключително бърза и се базира на влязло в сила решение на Общото събрание на собствениците, с което е приет бюджетът и размерът на съответните месечни вноски.
Има ли Сдружението на собствениците отделен БУЛСТАТ и банкова сметка?
Да, като легитимно юридическо лице, Сдружението на собствениците задължително се регистрира в държавния регистър БУЛСТАТ и притежава свой собствен уникален идентификационен код. Също така, законът изрично задължава Сдружението да разкрие и поддържа своя собствена банкова сметка.
Може ли Сдружението на собствениците да тегли банков кредит?
Да, Сдружението на собствениците има правомощието да тегли банкови кредити за нуждите на блока. За да се изтегли кредит за основен ремонт или обновяване, решението трябва да бъде взето от Общото събрание на сдружението със специално квалифицирано мнозинство.
Кой плаща за смяна на спукани щрангове (тръби) в общата инсталация?
Смяната на главните водопроводни щрангове и тръби се заплаща от всички собственици в сградата, съразмерно с притежаваните от тях идеални части. Главните инсталации по закон са общи части на етажната собственост и финансовата тежест за тяхната поддръжка или подмяна се носи солидарно от целия вход.
Разрешава ли законът да се обособи стоматологичен кабинет в апартамент?
Да, ЗУЕС отчита факта, че в жилищни сгради може да се упражнява професия или дейност (като стоматологичен кабинет). Собственикът обаче е длъжен да заплаща в пъти по-висока такса за вход (от 3 до 5 пъти), тъй като дейността му е свързана с постоянен достъп на външни лица.
Трябва ли да плащам такси за асансьор, ако живея на първия етаж?
Да, обитателите на първия етаж са длъжни да плащат пълния размер на месечните таксите, включително и тези за асансьор. Законът категорично постановява, че разходите за поддръжка на общите части се разпределят поравно между всички обитатели на сградата, абсолютно независимо от етажа, на който живеят.
Дължат ли се такси за бебета и малки деца в етажната собственост?
Не, за бебета и малки деца категорично не се дължат такси за вход (чистачка, ток, вода, асансьор), докато те не навършат 6-годишна възраст. Законът за управление на етажната собственост изрично освобождава тези деца от участие в месечните разходи за управление и поддръжка на общите части на жилищната сграда.
Плаща ли се по-висока такса, ако имам куче в апартамента?
Да, ако отглеждате куче или друго животно, което подлежи на извеждане, дължите допълнителна такса за вход. За всяко такова животно законът предвижда да се плаща такса за ток, чистачка и асансьор, която е равна на разхода за един допълнителен човешки обитател. Собствениците задължително декларират животните пред домоуправителя.
Плаща ли се такса вход за необитаем (празен) апартамент?
Да, за необитаем апартамент задължително се плаща такса вход. Всеки собственик на жилище, в което се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, е длъжен да заплаща месечните разходи за управление и поддръжка в минимален размер, който е равен на таксата за точно един обитател.
Може ли таксата за входа да се събира според квадратурата на апартамента, а не на човек?
Да, таксата за вход може да се събира според квадратурата, но само ако Общото събрание на собствениците вземе изрично такова решение. По закон разходите стандартно се делят на брой обитатели, но събранието може законово да промени това правило в полза на разпределение съобразно процента на притежаваните идеални части.
Кой плаща такса за асансьор и чистачка в блока?
Разходите за управление и поддръжка, в които влизат чистачка и абонамент за асансьор, се разпределят поравно според броя на обитателите и членовете на техните домакинства в жилището. Децата под 6-годишна възраст са напълно освободени от плащане. По изрично решение на Общото събрание може да бъде избран и друг метод за разпределение.
Може ли външна фирма (професионален домоуправител) да управлява входа?
Да, законът позволява управлението на входа да бъде възложено на външна фирма (професионален управител-търговец). За целта е нужно решение на Общото събрание, прието с мнозинство над 50% от идеалните части. Фирмата задължително трябва да бъде вписана в националния регистър на професионалните управители.
Има ли право домоуправителят на месечно възнаграждение (заплата)?
Да, домоуправителят има право на месечно възнаграждение, чийто точен размер се определя единствено с решение на Общото събрание. Ако обаче домоуправителят е собственик или обитател на апартамент в същата сграда, Общото събрание може изрично да гласува решение да не му заплаща възнаграждение.
Длъжен ли съм да допусна майстори в апартамента си за ремонт на общи тръби?
Да, законът ви задължава безусловно да осигурите достъп до вашия апартамент за извършване на ремонт или подмяна на общи инсталации (като щрангове). При отказ от ваша страна, домоуправителят може да поиска от кмета да издаде задължителна заповед за осигуряване на достъп, която се изпълнява принудително.
Задължителна ли е регистрацията на етажната собственост в Общината?
Да, законът изисква задължително вписване на управителните съвети или управителите в Единния централизиран регистър на етажната собственост. Регистрацията се заявява чрез общината по местонахождението на сградата в 14-дневен срок.
Мога ли да откажа да вляза в Сдружението на собствениците?
Да, членството в Сдружението на собствениците е напълно доброволно и никой не може да ви задължи да влезете в него против волята ви. Сдружението може да бъде учредено и без ваше участие, стига останалите съседи да съберат нужните 67% от идеалните части.
Задължително ли е всеки вход да има избран домоуправител?
Да, законът категорично изисква всяка сграда или обособен вход в режим на етажна собственост да има свои органи на управление. Основният и задължителен изпълнителен орган е Управителният съвет или Управителят (домоуправителят), чиято цел е да организира поддръжката на сградата и събирането на таксите.
Задължително ли е сградата да има технически паспорт?
Да, законът повелява, че абсолютно всяка сграда в режим на етажна собственост трябва да разполага с издаден технически паспорт. Общото събрание е длъжно да възложи изготвянето му, а кметът на общината следи дали се изпълняват мерките, разписани в него.
Задължително ли е събирането на пари за фонд "Ремонт и обновяване"?
Да, законът изрично задължава всяка етажна собственост да създаде и поддържа фонд "Ремонт и обновяване". Този фонд е напълно задължителен и се използва изключително за финансиране на текущи, неотложни или основни ремонти на общите части на сградата, както и за подмяна на общи инсталации.
Изисква ли се съгласие на съседите за монтиране на зарядна станция за електромобили в общия гараж?
Да, за изграждането на зарядна точка за електромобили в етажната собственост се изисква задължително съгласие на Общото събрание на входа. Решението трябва да бъде гласувано с мнозинство от повече от 50 на сто от идеалните части от общите части на сградата.
Няма намерени резултати
Не открихме въпроси, които да съдържат тези ключови думи. Опитайте с по-общи термини.